Perbedaan SHM, HGB, Girik, dan Sertifikat Lainnya, Tentukan Kekuatan Hukum dan Nilai Aset

Di Indonesia, berlaku beberapa macam sertifikat tanah. Dalam transaksi jual beli rumah perlu diketahui surat kepemilikan seperti Sertifikat Hak Milik (SHM), Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS), Akta Jual Beli (AJB), dan Girik.

Sertifikat tanah perlu dijelaskan agar tahu status tanah dan nilainya. Aspek legalitas dan kelengkapan surat-surat saat membeli rumah atau properti penting untuk diperhatikan.

Jenis sertifikat rumah atau properti diatur dalam Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) Nomor 5 tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria menjelaskan mengenai lima jenis sertifikat rumah dan properti.

Akta Jual Beli 

AJB atau Akta Jual Beli, sebenarnya bukanlah sertifikat melainkan perjanjian jual beli. Jenis sertifikat rumah dan properti ini merupakan bukti sah secara hukum sudah membeli tanah dan bangunan dari pihak penjual secara luas.

Akta otentik dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk peralihan hak atas tanah dan bangunan. AJB bisa terjadi dalam berbagai bentuk kepemilikan tanah, baik itu Hak Milik, Hak Guna Bangunan, maupun Girik.

Pembuatan AJB diatur melalui Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban) Nomor 8 Tahun 2012 tentang Pendaftaran Tanah, sehingga PPAT hanya mengikuti format baku yang telah disediakan.

Sertifikat Hak Guna Bangunan 

Hak Guna Bangunan (HGB) atau Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), merupakan hak didapatkan seseorang mendirikan atau mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri dalam jangka waktu tertentu.

Dengan kata lain, pemilik sertifikat HGB tidak memiliki seluruh lahan, melainkan hanya memiliki bangunan yang dibuat di atas lahan pinjaman. Pemilik lahan bisa negara, pengelola, maupun perorangan.

Dengan sertifikat HGB, penggunaan lahannya tidak bebas, karena harus sesuai dengan perizinan. Sertifikat HGB berlaku hingga 30 tahun dan dapat diperpanjang hingga batas 20 tahun.

Berdasarkan PP 46/2002 biaya perpanjangan HGB memiliki rumus: jangka waktu perpanjangan HGB (20 tahun) yang diberikan, dibagi 30 tahun dikalikan 1%.

Hasil perhitungan tersebut dikalikan dengan hasil pengurangan Nilai Perolehan Tanah (NPT) dengan NPT Tidak Kena Uang Pemasukan (NPTTKUP) lalu dikalikan 50%. Besarnya NPT dan NPTTKUP bisa‎ dilihat pada SPT PBB tanah yang mau diperpanjang HGB-nya.

Sertifikat Hak Milik 

Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah jenis sertifikat yang pemiliknya memiliki hak penuh atas kepemilikan tanah atau lahan. Keuntungan dari sertifikat ini di antaranya SHM dapat dialihkan (dijual, dihibah, atau diwariskan) secara turun temurun, hak milik dapat diperjualbelikan, hak milik dapat dijadikan agunan untuk kredit, serta tidak ada batas waktunya.

Namun, perlu diperhatikan adalah tanah atau lahan yang memiliki SHM masih bisa hilang atau dicabut karena tanahnya diperlukan untuk kepentingan negara, penyerahan oleh pemiliknya secara sukarela kepada negara, ditelantarkan, atau tanah tersebut bukan milik WNI.

Girik atau Petok

Girik atau petok bukanlah sertifikat, tetapi merupakan surat penguasaan atas lahan. Berkaitan dengan tanah girik atau yang seringkali disebut tanah adat, jenis dokumen ini merupakan tanah yang konversi haknya ke negara belum didaftarkan.

Perpindahan hak tanah atas tanah berstatus girik, biasanya terjadi dari tangan ke tangan, pada mulanya dapat berbentuk tanah yang luas, kemudian dibagi-bagi ke dalam luas tanah lebih kecil sebagai warisan.

Proses peralihan dari tangan ke tangan biasanya disaksikan kepala desa atau lurah setempat. Namun, banyak terjadi adalah perpindahan tanah berstatus girik ini hanya didasari atas dasar saling percaya dari kedua belah pihak sehingga terkadang tidak ada satupun surat bisa menunjukkan atau menelusuri siapa pemiliknya.

Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun 

Tak hanya rumah atau lahan tapak yang memiliki sertifikat. Apartemen atau rumah susun, ada Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS) yang merupakan sertifikat berlaku pada kepemilikan seseorang atas rumah vertikal atau apartemen yang dibangun di atas tanah dengan kepemilikan bersama.

Meski sebutannya hak satuan rumah susun, sertifikat ini menjadi sertifikat resmi untuk beberapa properti lainnya. Mulai dari perkantoran, kios komersial (bukan milik pemerintah), kondominium, dan flat.

SHSRS bisa dipindah tangankan, bisa dijadikan jaminan mendapatkan pinjaman dari bank. Jika memegang sertifikat ini maka si pemilik punya hak atas tanah menurut persentasenya.(*)